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      法律法規

      車位權屬法律問題分析
      上傳時間:2020-05-15

      文/朱會林 律師

          近年來,買車容易停車難成為困擾城市發展的一大問題。隨著小區車位矛盾日益凸顯,車位產權究竟歸屬何方,房地產開發商、小區業主之間展開了長久的利益博弈。本文擬圍繞車位權屬的法律問題,從如下方面進行探討。

          一、車位的分類

          (一)住宅小區地面車位

          地面車位是直接設置在房屋單元所有人共同擁有使用權的土地表面上,地面停車位的產權實際上就是土地使用權。通常來講,開發商將住宅小區的房屋售出并辦理轉移登記之后,建筑物區分所有權人即按份共同擁有了該小區的全部土地使用權。此時,住宅小區地面車位就隨土地使用權一并轉移給了小區的全體業主。

          (二)首層架空停車位

          樓房首層架空層位于建筑物的底部,是建筑物不可分割的一部分,但是其權利歸屬應分情況討論。根據國家質量技術監督局《房屋測量規范》的規定,層高2.2米以下的房屋和地下室不計入建筑面積。所以,首層架空停車位層高低于2.2米,不單獨計算建筑面積,也不參與計算建筑容積率,但其是房屋建筑的從物,是共有部分,應由該幢建筑全體業主共有;當層高在2.2米以上時,因其可以計入建筑面積、參與計算建筑容積率、分攤土地使用權,而成為區分所有權的專有部分。

          (三)獨立建設的多層車位

      主要指小區內專為停車而建設的獨立建筑物,具有結構和利用上的獨立性。該類建筑物應獨立計算建筑面積,參與分攤土地的使用權。并且在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》以及《建設工程規劃許可證》等法律文件中,都明確規定了這種經營性停車位的土地使用權面積,因此,該類型的車位是計算建筑容積率的。根據建筑物區分所有權的理論,也可以成為區分所有權的專有部分。

          (四)地下車位

          對地下車位的權屬問題一向爭議較大,在此主要根據是否屬于人防工程性質將其分為兩類,分別判斷其歸屬:

          1、利用人防工程改造的車位

          根據《人民防空法》規定,我國人防工程實行多元化投資,不僅由國家建設,商品房的開發商也可修建。實踐中,在開發商經過有關部門審核同意后,就可以將這種人防工程改建為地下停車位使用。

          對該類車位的權屬,存在兩種觀點:一種認為依據《國防法》第37條規定“國防資產歸國家所有”,人防工程性質的地下車位應推定為國家所有;另一種觀點認為《人民防空法》第5條規定“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”。筆者認為,認定產權的基本原則應當是誰投資誰所有,并且管理和維護人防工程的費用是由開發商或者小區業主承擔的,國家并沒有承擔。因此應將這類地下停車位的產權歸屬于“投資人”所有。

          2、非人防工程性質的地下車位

          一般而言,我國的土地和城市規劃僅限于地上的建筑物部分,地下的建筑物往往被視為地上建筑物的附屬部分,作為從物來進行處分。因此,在《國有土地使用權出讓合同》中,地下工程面積一律都不計入建筑用地容積率。在這種情況下,地下工程面積就不分攤土地使用權的份額,也就沒有辦法單獨取得所有權。但是,我國各個部門在處理這一問題時口徑并不一致,如前所述,房產管理部門在核定建筑面積時,對層高大于2.2米的地下室和半地下室計算全部建筑面積,可以單獨取得所有權。

          鑒于《物權法》第136條明確規定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”,從本質上來講我國容積率忽視地下建筑的做法與城市建設的實際也是相分離的。地下與地上的建筑并沒有實質性的差別,不應區別對待。因此,對于層高小于2.2米的,應當認定其權屬依附于地上建筑物,由小區業主共有;而層高大于2.2米的地下車庫,其與地上建筑物雖可能在載體上有連接,但在功能上已完全脫離,可以獨立經營、獲取效益。因此,這部分地下車位不應當作為從物,而應當成為專有權的客體。

          二、車位權屬相關法律規定及存在問題

          《物權法》第74條規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。2009年3月23日,最高人民法院出臺了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),其中第5條規定,建設單位按照配置比例將車位以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

          (一)相關法律規定模糊,缺乏可操作性

          《物權法》第74條第1款雖然規定用于停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要,但實踐中如遇到業主沒有能力承擔過高的車位買賣或者租賃價格,那么業主的優先權如何受到保障并得以實現?該條第2款規定將住宅小區內車位權屬交由當事人約定,但對約定不明或沒有約定情況下車位權屬及法律后果未作出明確規定,導致在確定車位權屬時無法可依;第3款規定“業主共有的道路或者其他場地”中“共有”,是共同共有還是按份共有、共有的是車位所有權還是使用權、如何分配設置專用權的收益等法律均未說明;《解釋》第5條雖然對《物權法》第74條第一款中“首先滿足于業主需要”進行了細化,但也只是籠統規定“按配置比例”將車位以出售、附贈或出租等方式處分給業主,未明確具體的比例設置。可以看出,無論是《物權法》第74條還是《解釋》第5條,都只是對車位權屬的初步規定,比較模糊,缺乏可操作性。

          (二)沒有明確區分不同類型的車位權屬

          結合前文論述,我國的住宅小區車位可分為專有部分的車位和共有部分的車位兩種類型。但《物權法》第74條僅規定了占用業主共有的道路及其他場地的車位屬于共有,對除此之外的哪些車位屬于共有、哪些車位屬于專有未作出明確規定。故司法實踐中因車位權屬不明發生糾紛的案件大多都是針對地下車位而言的。并且,對于屬于共有部分車位的使用制度,如共有部分專用使用權制度,立法中仍是空白,大多數小區均采用將該部分車位的使用權出租給小區業主的做法。但在法律上并沒有合法的身份,具體如何操作也易引起爭議,業主權益受損后也難以展開救助。

          (三)車位權屬登記制度的缺失

          我國《物權法》第9條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”因此,在對屬于不動產的車位進行處分時,應當對其權屬變更進行登記。但是我國關于住宅小區停車位的登記制度十分欠缺,在全國范圍內極難看到為住宅小區停車位辦理權屬登記的情況,作為不動產的停車位,無法通過登記的方式予以公示,處于權屬不明的狀態。許多開發商便以轉讓使用權或長期租賃等方式變相銷售,混淆所有權與使用權,業主無法取得真正的所有權,為車位問題留下新的隱患。

          三、結語

          車位權屬制度的完善與否不僅關系到個人的財產利益,更關系到社會的和諧。鑒于車位權屬的現狀,需要細化已有規定,盡快出臺相關法律法規,補充完善共有部分專用權及車位權屬登記制度,真正實現車位產權明晰、權責明確的“物”之理想狀態。

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