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      法律法規

      深圳新物業管理條例對業主大會和業委會的影響
      上傳時間:2020-10-09

       文/朱會林 律師

      新修訂的《深圳經濟特區物業管理條例》2019年8月29日經深圳市人大常委會會議表決通過,2020年3月1日起正式實施。新條例對業主大會和業委會的權利義務規定均有重大變化。

        一賦予業主大會組織身份,頒發統一社會信用代碼證書,取消了業主業委會的組織機構代碼證。

      新條例規定,首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會之日起十五日內,由業主委員會向區住建部門辦理業主大會備案。經審查符合條件的,由區住房和建設部門頒發備案通知書并發放統一社會信用代碼證書。這里不僅解決了業主大會開設業主共有資金賬戶和業主共有資金管理問題,更重要是涉及全體業主權益的訴訟,起訴訟主體可能發生重大變化,不再是以業委會為主體,而是直接以業主大會為訴訟主體。就目前深圳法院審核起訴的材料來看,作為訴訟主體,必須提交組織機構代碼或統一社會信用代碼證,而業委會的組織機構代碼已經取消,原則上無法再作為訴訟主體,而業主大會則有了身份證,可以作為訴訟主體。

        二 業主大會會議的表決規則重大變化,“與會雙過半”規則發生變化,表決難度增加

      長期以來,深圳作為特區一直執行的是特區規則,其業主大會表決規則與全國都不同,業主大會作出決定只需與會業主的雙過半或雙三分之二以上多數同意即可,全國其他地方都是不存在“與會”這個說法,是全體業主的雙過半或雙三分之二以上多數同意,這是《物權法》和國家條例的規定。這次條例修改,沒有再堅持“與會”說法,而是改為:“業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律規定比例的,業主大會會議方為有效。業主大會會議作出決定,應當符合法律規定的參會業主人數比例和參會業主所持投票權數比例”,也就說要與國家法律規定相統一,與《物權法》第76條保持一致。

        三首次業主大會會議的啟動條件“明降暗升”

      新條例將申請召開首次業主大會會議的條件,由物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積“百分之五十以上”的降為百分之二十以上;首套物業出售并交付使用“滿二年”降為“滿一年”。 啟動實質條件大大降低。

      暗升:根據原條例,符合條件后六十日內,業主也可以書面告知物業所在地街道辦事處,要求啟動業主大會。但是新條例變更為:符合條件之日起十五日內,占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名,可以向街道辦事處書面申請成立首次業主大會會議籌備組。 也就是說,原條例單個業主就可以申請街道辦啟動業主大會,但是新條例則必須是“業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名”,這個程序條件大大提高了業主大會的啟動門檻。

        四降低了業主委員會選舉的門檻

      新條例調整了業主委員會選舉程序和有效當選的條件,采用兩輪投票的方式。

      對業主委員會委員、候補委員的首輪選舉,新條例規定“應當獲得參會業主所持投票權數過半數且參會業主人數過半數同意(與會業主的雙過半,這里實際采取是業主大會表決的老規則)”,但首輪未能足額選出委員、候補委員的,采用第二輪投票,直接按照該輪選舉的得票順序當選,無須獲得雙過半,即“按照不少于尚未選出的委員、候補委員名額的百分之一百二十從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選。”

      此項調整降低了業主委員會選舉的門檻,有效保證業主委員會的成立。

        五、補繳物業管理費未必能當業委會成員

      根據原條例,要報名業主委員會委員候選人,必須履行業主義務,未欠繳物業服務費和物業專項維修資金。其實并未解釋清楚,是曾經欠繳,還是從未欠繳,導致有些小區實際執行就是,只要報名日期截止前,補繳了物業管理費,就不算欠費了。但是新條例修改為:候選人報名日期截止前三年內欠繳物業管理費或者物業專項維修資金累計達三個月以上。明確表達在報名前三年內沒有欠過達三個月以上費用,如果過去三年欠費累計達三個月以上,即便補繳,也是無效的,并不能成為業主委員會委員候選人。

        六業委會委員違規可罰款最高三

      在相當一段時間內,業委會因為其特殊性,雖然規定了其委員相關權利義務,但并沒硬性的懲罰條款;新條例增加了業委會委員及其他相關人員禁止性規定及處罰條款,違反禁止性規定的,由區住房和建設部門給予警告,并處一萬元以上三萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

        七小區可以設立監事會

      長期以來,業委會工作大部分缺乏有效的外部監督,完全靠業委會委員的道德素養和自我約束,新條例明確,業主大會可以設立業主監事會或者監事,監督業主委員會的工作。

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