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      法律法規

      開發商房屋出現質量問題的正確處理方式
      上傳時間:2019-07-19

        文/朱會林 律師

        一、首先區分一般房屋質量為與嚴重質量問題

        房屋如果出現一般質量問題,比如我們說的屋頂、墻壁漏水、滲水問題,墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題,嚴格來說都是一般質量問題,房屋一般質量問題。房屋嚴重質量問題通常是指房屋主體結構出了問題,例如房屋的地基基礎工程及主體結構工程等出現嚴重質量問題,造成地基下沉、房屋傾斜、承重結構變形等。當然房屋主體結構是不是出了問題,不是說單方說了算的,通常要通過第三方機構進行鑒定檢測。一般來說,在開發商已經通過政府部門竣工驗收,其實很難出現我們所說的房屋嚴重質量問題

        二、能否拒收問題質量房屋

        開發商交付房屋時,驗收時業主發現房屋存在質量問題,拒絕收房,這是一種非常常見的現象,那么業主是否有權拒絕收房呢。其實房屋一般質量問題,不能拒收房屋,如果業主拒收房屋,實際上不會產生拒收的法律效力。開發商竣工驗收后發出收房通知,業主因為一般質量問題拒收的,在法律意義上來說,就會當成開發商已經交付了,業主已經收了。 房屋的法律風險已經轉移給了業主,包括水電、物業管理費的交付責任,都已經轉移給了業主。

        三、能否退房

        房屋如果出現一般質量問題,比如我們說的屋頂、墻壁漏水、滲水問題,墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題,嚴格來說都是一般質量問題,房屋一般質量問題,屬于房屋瑕疵,并不構成根本性違約,也就說一般質量問題修復修復,是能正常使用的,業主是無權單方面解除合同,要求退房的。當然如果是嚴重質量問題,比如造成地基下沉、房屋傾斜、承重結構變形等,是可以解除合同,要求退房的。

        四、房屋出現一般質量問題,開發商應當進行修復

        房屋出現一般質量問題,最基本的,在保修期內,開發商應當負責修復,如果開發商拒絕修復或者故意拖延修復,業主可以自行或者委托他人修復,修復費用可以請求開發商承擔。也就是說,保修期內,修復責任和修復費用是全部由開發商承擔的。那么除了修復責任,其實對修復期間造成的損失,業主也有權向開發商索賠,最常見損失就是租金損失,因為質量問題,開發商進行修復,修復期間導致業主沒有辦法正常使用房屋,而選擇租房居住的,這種損失開發商應當承擔;另外,比如業主已經入住裝修,如果因為開發商房屋質量問題滲水,導致裝修家具損失的,也可以請求開發商賠償。

        五、發現質量問題怎么處理

        1.固定證據:對于購房人來說,簽訂合同后,發現質量問題第一時間應當是保留證據,牌照、錄像,請求物業第三方查看質量問題作為證據。

        2.應當是向開發商發函,找開發商投訴問題,進行協商解決。應當注意發函記錄,協商記錄。

        3.如果協商解決不了,可以向主管部門投訴,比如房屋所在地的街道辦、房管科,也應當注意保留政府協調記錄。

        4.對于粗制濫造的開發商,也可以通過媒體進行適度曝光,給開發商施壓。

        5.上述方式都解決不了的,最后可以通過法律途徑解決,直接向人民法院起訴,維護自己的正當權益。

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